日前，我市發布了《句容市住宅專項維修資金管理辦法》，該辦法將于2024年8月7日實施，現就《管理辦法》的制定背景及主要內容解讀如下：
一、制定背景
為了加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業管理條例》《鎮江市住宅物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》《鎮江市市區住宅專項維修資金管理辦法》等規定，結合本市實際，制定本辦法。
二、主要內容
《管理辦法》共三十五條，涉及的主要內容為：
一是規定了本辦法的制定依據、目的、適用范圍、主管部門以及管理原則；
二是規定了住宅專項維修資金的交存主體、標準及程序；
三是規定了住宅專項維修資金使用的主體、事項及程序；
四是規定了住宅專項維修資金過戶、注銷、核對、管理部門法定職責及有關責任。
三、重要條款解讀
1.本辦法適用范圍是什么？主管部門及其職責是什么？
《管理辦法》第二條規定：本市行政區域內住宅小區的住宅、非住宅的住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
《管理辦法》第三條規定：市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政部門負責本市行政區域內維修資金管理工作的指導和監督。
鎮人民政府(街道辦事處、管委會)按照規定的職責分工，負責維修資金管理相關指導、協調、監督工作。
2.住宅專項維修由哪些人交存？如何交費？
《管理辦法》第五條規定：業主、開發建設單位、物業服務單位應當按照規定交存維修資金。
《管理辦法》第六條規定：住宅小區內的住宅、非住宅業主的首期維修資金按照以下標準交存：
(一)未配電梯的由業主按建筑面積每平方米25元標準交存；
(二)配有電梯的由業主按建筑面積每平方米45元標準交存；
本辦法施行后，新辦理維修資金交存的物業管理區域，開發建設單位在辦理維修資金交存時按照本辦法規定的標準執行。本辦法施行前開發建設單位已辦理不動產首次登記的，維修資金的交存方式和標準仍然按照原規定的方式和標準執行。
《管理辦法》第七條規定：《江蘇省物業管理條例》施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按建筑面積每平方米35元標準交存，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造，該資金歸業主所有，納入物業管理區域維修資金管理。
本市建立電梯、消防等設施設備專項維修資金制度前的電梯、消防等設施設備專項維修資金從建設單位交存的維修資金中按建筑面積每平方米35元標準劃轉。
3.首期維修資金怎么交存？
《管理辦法》第九條規定：維修資金首期交存由開發建設單位代收代交。開發建設單位在辦理不動產首次登記前，按照建筑物總面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶；在辦理房屋交付手續時向業主收取維修資金。開發建設單位不得向業主超標準收取維修資金，也不得收取手續費等額外費用。
業主在本辦法施行后仍未交存維修資金的，應當按照同期同類住宅首期交存標準交存。
4.物業管理區域內統籌維修資金從哪些方面籌集？
《管理辦法》第十條規定：物業管理區域可以設立維修資金統籌分賬。物業管理區域內統籌維修資金由下列渠道籌集：
(一)利用業主共用部位、共用或者共有設施設備經營所得收益的百分之七十，但業主大會另有約定的，從其約定；
(二)維修資金的增值收益，扣除業主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用的剩余部分；
(三)共用設施設備報廢回收的殘值；
(四)人民防空工程平戰結合提取的資金；
(五)業主共同決定列入統籌的資金；
(六)其他應當計入的資金。
5.哪些人可以申請使用維修資金？業主如何表決？
《管理辦法》第十三條規定：物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、相關業主為一般維修情況下維修資金使用的申請人。
《管理辦法》第十四條規定：維修資金的使用，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，由業主委員會在任期內執行。
維修資金的使用，也可以按照維修涉及利害關系的物業管理區域，以幢或者單元為單位區分所有，經維修利害關系范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
6.哪些情形需要對維修資金進行應急處置？
《管理辦法》第二十條規定：發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業主大會或者業主委員會可以申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金，提出應急處置方案，報市維修資金代管部門復核后進行應急處置：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的；
(二)電梯故障危及人身安全的；
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的；
(四)樓體單側外立面有脫落危險的；
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
(六)危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用向業主公示后，從相關業主的維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
7.共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經消防救援機構通知后，業主不進行維修、更新或者改造，應當怎么辦？
《管理辦法》第二十一條第二款規定：共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經消防救援機構通知后，業主不進行維修、更新或者改造的，消防救援機構應當通知市物業管理主管部門，可以由其鎮人民政府(街道辦事處、管委會)組織代為維修、更新或者改造，所需費用從有關業主的維修資金中列支，或者由有關業主按照各自專有部分占建筑物總面積的比例承擔。
8.統籌維修資金主要用在哪些方面？
《管理辦法》第二十四條規定：統籌維修資金主要用于下列情形：
(一)受益人為全體業主的維修項目；
(二)無法界定受益人的維修項目；
(三)物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的維修項目。
9.哪些費用不能使用維修資金？
《管理辦法》第二十五條規定：下列費用不得從維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
10.房子過戶時結余的住宅專項維修資金如何處置？
《管理辦法》第二十六條規定：業主分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨不動產轉移時同時過戶。
11.騙取、套取維修資金有什么后果？
《管理辦法》第三十一條規定：提供虛假材料騙取、套取維修資金的，其個人或者單位違規信息依法納入本市社會誠信系統。
